아파트 대출 제한, 투기지역·수도권 규제 조건 먼저 확인
아파트 대출 제한 기준
투기지역과 투기과열지구에서는 주택유형이나 대출만기, 담보가액에 상관없이 LTV·DTI 40%가 적용됐다. 수도권 전역에서는 5천만원 초과 대출에 DTI 규제가 붙고, 서울은 50%, 인천·경기는 60%가 적용됐다.
아파트 구매 자금은 지역과 시점에 따라 한도가 달라진다. 같은 집이라도 투기지역인지, 수도권인지, 서민·실수요자 조건을 맞추는지에 따라 실제 가능 금액이 크게 달라진다.
투기지역과 투기과열지구는 어떻게 묶이나요?
은행업 감독규정 개정 이후 승인된 주택담보대출은 투기지역·투기과열지구에서 LTV·DTI가 각각 40%로 적용됐다. 개정 전까지 승인된 대출은 LTV 40%∼60%, DTI 40%가 적용됐고, 6억 원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 DTI 40%가 붙었다.
| 구분 | 적용 내용 | 조건 |
|---|---|---|
| 개정 전 승인 대출 | LTV 40%∼60% | 투기지역·투기과열지구 |
| 개정 전 승인 대출 | DTI 40% | 6억 원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 적용 |
| 개정 후 승인 대출 | LTV·DTI 각각 40% | 주택유형, 대출만기, 담보가액과 무관 |
차주당 1건 제한은 언제 적용되나요?
투기지역 내 아파트 담보대출은 차주당 1건으로 제한됐다. 같은 차주가 투기지역에서 아파트 담보대출을 더 받으려면 이 제한이 먼저 걸린다.
대출 건수 제한은 한도 비율과 별개로 작동한다. 한도가 남아 보여도 차주별 건수 제한에 막히면 추가 실행이 어렵다.
수도권 DTI 규제 차이
7일부터 수도권 전역으로 확대된 DTI 규제는 5천만원 초과 대출에 적용됐다. 그 이하 대출과 집단대출, 미분양주택의 담보대출은 제외됐다.
같은 수도권이라도 서울과 인천·경기의 기준이 다르다. 강남3구는 종전처럼 40%∼50%가 유지됐고, 현행 DTI 기본 규제 비율 중 투기지역·투기과열지구 적용 비율은 50%다.
서울과 인천·경기는 왜 다르게 보이나요?
서울은 50%, 인천·경기는 60%가 적용됐다. 강남3구는 40%∼50%가 유지됐다.
- 서울: 50%
- 인천·경기: 60%
- 강남3구: 40%∼50%
같은 수도권 아파트라도 지역별로 상환 능력 심사가 달라진다. 대출을 확인할 때는 집값만 보지 말고 적용 지역과 대출 금액을 함께 봐야 한다.
서민·실수요자 완화 조건
무주택세대주이면서 부부합산 연소득 7000만원 이하, 생애최초구입자는 8000만원 이하, 주택가격 6억원 이하 조건을 모두 맞추면 서민·실수요자 완화 대상이 된다. 이 조건을 놓치면 투기지역 및 투기과열지구에서 LTV 40%와 DTI 40%가 적용된다.
완화 조건은 소득과 집값을 함께 본다. 한 항목만 맞아도 되는 구조가 아니므로, 연소득과 주택가격을 동시에 확인해야 한다.
내가 완화 대상에 들어가나요?
무주택세대주이면서 조건을 모두 맞추면 대상이다. 부부합산 연소득 7000만원 이하, 생애최초구입자 8000만원 이하, 주택가격 6억원 이하가 기준이다.
| 구분 | 기준 | 조건 |
|---|---|---|
| 기본 | 7000만원 | 부부합산 연소득 |
| 생애최초 | 8000만원 | 생애최초구입자 연소득 |
| 주택가격 | 6억원 | 주택가격 기준 |
조건이 하나라도 벗어나면 완화가 적용되지 않는다. 특히 주택가격 6억원 이하 여부가 빠지기 쉬운 기준이라 매매가와 대출 계획을 함께 맞춰야 한다.
대출 확인 순서
아파트 대출 제한은 지역, 대출 금액, 차주 조건 순으로 확인하면 된다. 투기지역·투기과열지구인지 먼저 보고, 수도권 전역 DTI 적용 여부와 서민·실수요자 조건을 이어서 본다.
은행업 감독규정 개정 전후, 그리고 수도권 확대 적용 전후의 기준이 다르다. 같은 아파트라도 승인 시점이 다르면 LTV·DTI가 달라진다.
어떤 조건부터 보면 되나요?
지역부터 보는 것이 맞다. 그다음 대출 금액이 5천만원을 넘는지, 서민·실수요자 조건에 들어가는지를 확인하면 된다.
- 투기지역·투기과열지구 여부를 본다.
- 수도권 전역 DTI 적용 대상인지 본다.
- 5천만원 초과 대출인지 확인한다.
- 무주택세대주, 소득, 주택가격 기준을 함께 본다.
이 순서대로 보면 한도와 예외를 같이 걸러낼 수 있다. 특히 1건 제한과 LTV·DTI 비율은 함께 작동하므로 둘 중 하나만 보고 판단하면 어긋난다.
자주 묻는 질문
아파트 대출 제한은 투기지역에서 가장 강한가요?
그렇다. 투기지역 내 아파트 담보대출은 차주당 1건으로 제한되고, LTV·DTI도 강하게 묶인다. 개정 후 승인 대출은 투기지역·투기과열지구에서 각각 40%가 적용된다.
수도권 아파트는 모두 같은 DTI를 적용하나요?
아니다. 서울은 50%, 인천·경기는 60%가 적용됐다. 강남3구는 종전처럼 40%∼50%가 유지됐다.
서민·실수요자 조건은 무엇인가요?
무주택세대주이면서 부부합산 연소득 7000만원 이하, 생애최초구입자는 8000만원 이하, 주택가격 6억원 이하인 경우다. 셋 중 하나라도 벗어나면 완화 대상이 아니다.